Gentrificación en la CDMX: una política bien intencionada con incentivos equivocados

La gentrificación en la Ciudad de México se ha convertido en el “nuevo” foco político. Lo que antes era un proceso urbano relativamente acotado hoy es presentado como una falla estructural que requiere intervención inmediata del Estado. En este contexto, la propuesta de la jefa de Gobierno, Clara Brugada, articulada en cuatro ejes, busca posicionarse como una solución integral. Sin embargo, cuando se observa con detenimiento, no solo evidencia debilidades de diseño, sino una preocupante desconexión con los principios básicos de funcionamiento del mercado de vivienda.

Como señalé en un artículo previo, el encarecimiento del suelo y la vivienda no es un fenómeno espontáneo ni atribuible exclusivamente a la “especulación”, como suele simplificarse en el discurso público. Es, en buena medida, el resultado de una oferta estructuralmente restringida frente a una demanda creciente y concentrada. Ignorar este punto de partida no es un error menor: es construir política pública sobre un diagnóstico incompleto.

El primer eje, enfocado en la contención de rentas, es probablemente el más problemático. La literatura económica ha sido consistente durante décadas: los controles de precios en mercados de alquiler generan escasez, deterioro del inventario habitacional y segmentación del acceso. No es una hipótesis ideológica, es evidencia empírica. Ciudades que han implementado controles estrictos han terminado enfrentando mercados más excluyentes y menos transparentes. Insistir en este tipo de medidas no solo es técnicamente cuestionable, sino que revela una lógica de corto plazo: contener el síntoma visible (el aumento de precios) sin atender la raíz del problema. El resultado previsible es una reducción de la oferta formal y un incentivo a la informalidad.

El segundo eje, que plantea la expansión de la vivienda asequible, parece, en contraste, más sensato en el papel. Pero aquí es donde la política pública suele transitar del discurso a la omisión. Incrementar la oferta en una ciudad con suelo caro, regulación rígida y altos costos de construcción no ocurre por decreto. Requiere esquemas financieros sofisticados, certidumbre regulatoria y, sobre todo, incentivos claros para el sector privado. Sin estos elementos, este eje corre el riesgo de convertirse en una promesa recurrente: políticamente rentable, pero operativamente inviable. La pregunta no es si se necesita más vivienda asequible, eso es evidente, sino quién la va a construir, con qué incentivos y en qué condiciones.

El tercer eje, relacionado con el ordenamiento territorial y la regulación del uso de suelo, introduce una contradicción de fondo. Se busca contener los efectos de la gentrificación al mismo tiempo que se refuerzan mecanismos que históricamente han limitado la oferta. Endurecer regulaciones en zonas de alta demanda, sin una estrategia clara de densificación, equivale a cerrar aún más la válvula de ajuste del mercado. En términos económicos, es una receta para exacerbar el problema: menos oferta frente a la misma demanda implica, inevitablemente, precios más altos. La paradoja es evidente: se intenta combatir el encarecimiento a través de medidas que lo profundizan.

El cuarto eje, centrado en la protección del arraigo comunitario, apela a una dimensión legítima pero difícil de instrumentar sin generar distorsiones adicionales. La pregunta clave es ¿quién absorbe el costo de preservar ese arraigo? Si la respuesta implícita es el propietario o el desarrollador, lo que se está haciendo es introducir un impuesto indirecto a la inversión inmobiliaria. Y como cualquier impuesto mal diseñado, su efecto no es neutro: desincentiva nuevos proyectos, reduce la oferta futura y, nuevamente, presiona los precios al alza. Si, por el contrario, el Estado asume ese costo, entonces el debate debería centrarse en la viabilidad fiscal y en la focalización de los apoyos, aspectos que hasta ahora no han sido claramente delineados.

El problema de fondo con la propuesta no es su intención, que responde a una preocupación social válida, sino su “arquitectura”. Se trata de una política que privilegia instrumentos visibles, de impacto inmediato en el discurso, pero con efectos acumulativos negativos en el mediano plazo. Es, en esencia, una estrategia que responde más a la lógica política que a la económica.

La gentrificación no es una anomalía del mercado; es una consecuencia de su funcionamiento en contextos de alta restricción de oferta. Pretender revertirla mediante controles y mayores regulaciones es equivalente a intentar enfriar un motor apagando el termómetro. El problema no desaparece, solo se oculta temporalmente mientras se agrava internamente.

En mi opinión, una alternativa más seria implicaría reconocer que el eje central del problema es la rigidez de la oferta. Esto supone facilitar la densificación en zonas con infraestructura, reducir cargas regulatorias que encarecen la construcción y diseñar incentivos que alineen al sector privado con objetivos de política pública. Complementariamente, los apoyos a población vulnerable deberían ser directos, transparentes y focalizados, evitando trasladar el costo a mecanismos indirectos que distorsionan el mercado.

La Ciudad de México enfrenta un dilema complejo: cómo crecer sin expulsar. Pero ese dilema no se resuelve negando la lógica económica, sino incorporándola en el diseño de soluciones. La propuesta actual, en su forma, parece más orientada a administrar políticamente el problema que a resolverlo estructuralmente, si algo ha demostrado la experiencia internacional es que las malas políticas de vivienda no fallan de inmediato; fallan gradualmente, acumulando distorsiones hasta que el costo social es mayor.